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房地产服务业前景可期

发稿时间:2014-10-10

       自1998年以来,中国房地产业已经历15年的繁荣,尽管2008年曾有波动,但并未改变大趋势。但当前的种种迹象表明,中国房地产超级繁荣、高速增长的时代正在谢幕,未来将进入强者恒强、市场份额向龙头企业集中的新时代。

       统计显示,我国房地产市场CR5(前五强销售额/全国新建商品房销售额)从2007年的4.5%提升至2013年的8.7%,房地产市场的强者时代逐步来临。在这样的大趋势下,小型房地产企业的成长和生存空间势必越来越有限,中小型房地产企业或将面临更为严峻的生存危机,变革一触即发。

       从2014年开始,房地产业的增速很难再保持两位数以上,今后增长速度将会逐年下降,2014年的房地产市场分化非常明显。房地产企业不能够再沿用过去传统的住宅开发模式,未来中国高速增长的消费将会改变很多中小城市的区位价值,未来房地产市场格局也将会相应发生大的改变,房地产企业应该抓住结构性机会。

       不难看出,中小房企在这10000亿市场中的逐利将更显艰难。按海通证券的测算,目前我国房地产市场对GDP增长的贡献正逐步走向平衡。与过去十年需求与供给的“喇叭状缺口”相比,目前这一缺口正处于收敛过程。未来房地产市场将进入更为细分的时代,这也意味着简单依赖土地创造价值的方式将面临挑战,以往圈地待涨的商业模式或被改写。

       统计显示,2010-2013年间,地价和房价复合增速仅分别为5.84%和5.16%,长期大量持有土地等待价值提升的时代已经逐步过去。伴随土地价值链的逐步平缓,从成熟国家的实际经验判断,房地产金融和房地产服务产业链有望成为地产价值创造的新环节。房地产服务产业链可分为四大部分:城市配套、房地产金融、中介服务和物业服务。在此基础上,房地产服务模块还可以进一步细分,如专职做好城市配套服务商,包括智慧社区、公共服务(物流地产、医疗地产、养老地产等),还有以解决就业为主的产业地产。

       当前,一些嗅觉灵敏的房企已开始在房地产服务业上投石问路。如华夏幸福自称秉承“推动中国产业升级”的伟大使命,坚持“打造产业新城,建设幸福城市”的发展战略,努力使所开发的区域“经济发展、社会和谐、人民幸福”,致力于成为引领全球产业升级与城市发展的产业新城运营商。但是更多的房企则将医疗服务作为自己在房地产服务产业链上的延伸,医疗行业由于毛利率高、现金流充沛等诸多优势,正成为不少房企转型探索的新领域。如凤凰股份决定投资5亿元成立专业的养老产业公司,致力于养老产业的研究、开发、运营与管理。此外,华业地产也正在尝试转型养老和医院等行业,已设立全资子公司北京华业康年经营管理有限公司,负责公司养老事业运营与管理。

       国内的房地产业走过“简单粗暴”的圈地运动后,房地产服务产业链有望逐步崛起。2012年,美国房地产开发、房地产服务、房地产经纪业务收入占比分别为38%、42%和20%;而我国对应的这组数据分别是87%、11%和2%。换句话说,美国房地产服务业务收入占比达62%,而我国仅为13%,未来发展空间十分巨大。

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